Tổng quan quy hoạch đô thị sông Hồng

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được Hà Nội nghiên cứu trên phạm vi khoảng 11.418 ha, với chiều dài khoảng 40 km.

Phạm vi nghiên cứu nằm giữa đê Tả sông Hồng và đê Hữu sông Hồng, kéo dài từ cầu Hồng Hà ở phía Tây Bắc đến cầu Mễ Sở ở phía Đông Nam.

Theo định hướng quy hoạch, toàn bộ không gian được tổ chức theo nguyên tắc kết hợp giữa đô thị, mặt nước, cây xanh, công viên, làng xóm hiện hữu, các khu đô thị mới và hệ thống giao thông kết nối hai bên sông.

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng trước đó được phê duyệt theo Quyết định 1045/QĐ-UBND ngày 24/3/2022 với quy mô gần 11.000 ha. Trong quá trình triển khai các định hướng phát triển mới, Hà Nội tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh tổng thể quy hoạch để phù hợp với Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng và yêu cầu phát triển đô thị trong giai đoạn mới.

Một trong những mục tiêu quan trọng là hình thành một không gian đô thị ven sông có bản sắc, tăng diện tích cây xanh và mặt nước, phát triển hệ thống công viên, cải thiện giao thông và khai thác hiệu quả giá trị cảnh quan sông Hồng.

Phân đoạn 1 từ cầu Hồng Hà đến cầu Thăng Long

Phân đoạn 1 từ cầu Hồng Hà đến cầu Thăng Long có diện tích khoảng 3.436 ha, dân số dự kiến khoảng 160.000 người.

Đây là khu vực được định hướng phát triển mạnh về không gian sinh thái, cây xanh và công viên, đồng thời từng bước chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu và hình thành các khu đô thị đa chức năng.

Các chức năng chính của phân đoạn 1 gồm không gian sinh thái bảo tồn tính tự nhiên, công viên chuyên đề, công viên thể dục thể thao, cây xanh cảnh quan, thương mại, dịch vụ, logistics và nhà ở.

Cụm cảng Chèm được định hướng gắn với các chức năng thương mại, dịch vụ và vận chuyển, tạo thêm động lực phát triển cho khu vực phía Bắc sông Hồng.

Các khu vực phát triển đô thị trong phân đoạn 1

Các khu đất phát triển đô thị được xác định tại khu vực Mê Linh, Thiên Lộc và phường Thượng Cát.

Cùng với đó là các cụm công viên lớn như công viên Tráng Việt, công viên Thượng Cát - Liên Mạc và công viên Ô Diên.

Cấu trúc không gian của phân đoạn 1 ưu tiên diện tích lớn cho mặt nước, cây xanh và không gian sinh thái. Các khu phát triển đô thị được bố trí tập trung, hạn chế phát triển đô thị dàn trải ra toàn bộ khu vực bãi sông.

Định hướng này giúp tạo vùng chuyển tiếp giữa khu đô thị và không gian tự nhiên ven sông, đồng thời nâng cao giá trị cảnh quan và môi trường sống.

Tầng cao và mật độ xây dựng phân đoạn 1

Theo phương án nghiên cứu, các khu vực phát triển đô thị có tầng cao tối đa khoảng 30 đến 45 tầng tùy vị trí và chức năng.

Một số chỉ tiêu mật độ xây dựng được định hướng gồm:

Đất dịch vụ, công cộng khoảng 60 phần trăm.

Nhóm đất nhà ở khoảng 35 đến 40 phần trăm.

Công viên công cộng khoảng 5 phần trăm.

Công viên chuyên đề khoảng 25 phần trăm.

Đối với các khu dân cư ngoài đê, thành phố định hướng cải tạo, chỉnh trang đối với những khu vực không thuộc phạm vi phải di dời theo quy hoạch phòng chống lũ và không nằm trong phạm vi ảnh hưởng của Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng.

Phân đoạn 2 từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì

Phân đoạn 2 từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì có diện tích khoảng 4.548 ha, là phân đoạn có quy mô lớn nhất trong ba phân đoạn.

Đây cũng là khu vực giữ vai trò trung tâm của phân khu đô thị sông Hồng, với dân số nghiên cứu khoảng 541.000 người.

Điểm nổi bật nhất của phân đoạn này là định hướng trở thành "phòng khách đô thị", nơi tập trung các không gian công cộng, văn hóa, thương mại, dịch vụ và cảnh quan quan trọng của khu vực ven sông Hồng.

Định hướng phát triển của phân đoạn 2 không chỉ tập trung vào xây dựng các khu đô thị mới mà còn hướng đến tái thiết không gian đô thị, bổ sung hệ thống thương mại, dịch vụ, công trình văn hóa và các không gian công cộng quy mô lớn.

"Phòng khách đô thị" ven sông Hồng

Khái niệm "phòng khách đô thị" thể hiện vai trò đặc biệt của phân đoạn 2 trong cấu trúc không gian chung.

Đây là khu vực có khả năng kết nối giữa các trung tâm đô thị quan trọng của Hà Nội, trong đó có hướng liên kết Hồ Tây với Cổ Loa, đồng thời nằm giữa nhiều cây cầu và các trục giao thông lớn.

Không gian khu vực được tổ chức theo hướng mở về phía sông, tăng cường các quảng trường, công viên, không gian văn hóa và các công trình điểm nhấn.

Các khu đô thị và công viên được bố trí xen kẽ, tạo thành cấu trúc đô thị có mật độ phát triển tập trung nhưng vẫn duy trì các hành lang xanh hướng ra sông Hồng.

Các khu vực phát triển đô thị trong phân đoạn 2

Các khu vực phát triển đô thị được xác định tại Vĩnh Thanh - Đông Anh, Hồng Hà, Bồ Đề và các khu vực liên quan đến Long Biên.

Hệ thống công viên dự kiến gồm công viên Tàm Xá, công viên Ngọc Thụy, công viên Long Biên - Cự Khối, công viên Phú Thượng và công viên Hồng Hà.

Ngoài hệ thống công viên, khu vực còn có định hướng phát triển khu định cư Long Biên - Bồ Đề và khu đô thị đa mục tiêu Long Biên - Bồ Đề - Bát Tràng.

Đây là một trong những khu vực có ý nghĩa lớn đối với sự phát triển bất động sản phía Đông và Đông Bắc Hà Nội khi kết hợp đồng thời ba yếu tố là quy hoạch đô thị, giao thông và không gian cảnh quan ven sông.

Tầng cao và mật độ xây dựng phân đoạn 2

Phân đoạn 2 có định hướng tầng cao tối đa khoảng 30 đến 45 tầng tùy từng khu chức năng.

Các chỉ tiêu mật độ xây dựng nghiên cứu tương tự phân đoạn 1, gồm đất dịch vụ, công cộng khoảng 60 phần trăm, nhóm nhà ở khoảng 35 đến 40 phần trăm, công viên công cộng khoảng 5 phần trăm và công viên chuyên đề khoảng 25 phần trăm.

Việc tổ chức không gian cao tầng được nghiên cứu theo hướng tập trung dọc các tuyến giao thông chính, sau đó giảm dần mật độ về phía đê và không gian bãi sông.

Cách tổ chức này tạo vùng đệm giữa khu đô thị cao tầng với các khu dân cư làng xóm hiện hữu và không gian sinh thái ven sông.

Phân đoạn 3 từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở

Phân đoạn 3 từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở có diện tích khoảng 3.435 ha, dân số nghiên cứu khoảng 499.000 người.

Khác với phân đoạn 2 tập trung vào vai trò trung tâm đô thị và phân đoạn 1 ưu tiên sinh thái, phân đoạn 3 được định hướng phát triển mạnh về thương mại, dịch vụ, vận chuyển, công viên nông nghiệp sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng và các hoạt động trải nghiệm sáng tạo.

Một nhiệm vụ quan trọng của phân đoạn 3 là bảo tồn và phát huy các giá trị lịch sử, văn hóa, làng nghề truyền thống, qua đó kết hợp phát triển đô thị với du lịch và kinh tế địa phương..

Các khu vực phát triển đô thị trong phân đoạn 3

Không gian đô thị được tổ chức tại các khu vực Thanh Trì, Nam Phù, Hồng Vân và Bát Tràng.

Hệ thống công viên được nghiên cứu gồm công viên Lĩnh Nam, công viên Lĩnh Nam - Nam Phù - Hồng Vân và cụm công viên Xuân Quan - Phụng Công.

Bát Tràng được định hướng trở thành một khu vực đặc biệt với chức năng bảo tồn làng nghề, phát triển du lịch và bố trí khu tái định cư.

Các khu phát triển đô thị được bố trí xen kẽ với hệ thống cây xanh, mặt nước và không gian nông nghiệp nhằm tạo cấu trúc đô thị sinh thái đặc trưng cho khu vực phía Nam sông Hồng.

Thương mại, logistics và làng nghề Bát Tràng

Các chức năng thương mại, dịch vụ và logistics được gắn với khu vực cảng Thanh Trì và Bát Tràng.

Đặc biệt, làng nghề Bát Tràng được đưa vào cấu trúc phát triển đô thị và du lịch, mở ra khả năng hình thành không gian kết hợp giữa bảo tồn văn hóa, sản xuất làng nghề, thương mại và dịch vụ du lịch.

Đây là yếu tố có thể tạo ra giá trị khác biệt cho khu vực phía Nam sông Hồng trong quá trình đô thị hóa.

Tầng cao và mật độ xây dựng phân đoạn 3

Tương tự hai phân đoạn còn lại, phân đoạn 3 có định hướng tầng cao tối đa khoảng 30 đến 45 tầng tại các khu vực phát triển đô thị phù hợp.

Các chỉ tiêu mật độ xây dựng nghiên cứu gồm đất dịch vụ, công cộng khoảng 60 phần trăm, nhóm nhà ở khoảng 35 đến 40 phần trăm, công viên công cộng khoảng 5 phần trăm và công viên chuyên đề khoảng 25 phần trăm.

Đối với các làng xóm hiện hữu, định hướng trước mắt là cải tạo và chỉnh trang các khu vực không thuộc phạm vi phải di dời theo quy hoạch phòng chống lũ hoặc không bị ảnh hưởng bởi Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng và các nút giao thông lớn.

Mối liên kết giữa ba phân đoạn quy hoạch sông Hồng

Mặc dù được chia thành ba phân đoạn, toàn bộ không gian quy hoạch đô thị sông Hồng được tổ chức như một hệ thống thống nhất.

Nguyên tắc chung là sắp xếp và quy hoạch lại các khu dân cư ngoài đê, phát triển các khu đô thị mới và công trình dịch vụ dọc theo các trục giao thông chính, đồng thời tăng cường không gian cây xanh, mặt nước và công viên ven sông.

Một trong những định hướng quan trọng là tổ chức các khu vực cao tầng tập trung theo tuyến giao thông, trong khi mật độ xây dựng giảm dần về phía đê và bãi sông.

Cách tổ chức này tạo ra vùng đệm giữa khu đô thị cao tầng và các khu làng xóm, hạn chế xung đột không gian và tăng khả năng tiếp cận với cảnh quan tự nhiên.

Quy hoạch cũng hướng tới việc khai thác giá trị của các làng nghề truyền thống, đặc biệt là Bát Tràng, kết hợp với phát triển du lịch sinh thái, văn hóa và trải nghiệm.

Song song với đó là bổ sung hệ thống trường học, y tế, văn hóa, dịch vụ công cộng và quỹ đất cây xanh nhằm hoàn thiện hệ sinh thái đô thị.

Hệ thống công viên ven sông Hồng

Một trong những điểm đáng chú ý của quy hoạch là hình thành chuỗi công viên liên tục dọc theo khu vực bãi sông.

Các công viên được kết nối với các khu đô thị thông qua hệ thống trục xanh theo hướng Đông - Tây, tạo thành mạng lưới không gian xanh thay vì các công viên độc lập.

Đối với những khu vực thường xuyên ngập nước phía ngoài đê bối, định hướng sử dụng đất ưu tiên công viên bảo tồn tự nhiên, mặt nước và không gian sinh thái.

Trong khi đó, các khu vực tiếp giáp nội đô lịch sử được ưu tiên bố trí các chức năng tổng hợp, gắn với các giá trị văn hóa và lịch sử như cầu Long Biên và trục liên kết Hồ Tây - Cổ Loa.

Cấu trúc này giúp chuyển vai trò của sông Hồng từ một không gian chia cắt thành một trục cảnh quan, sinh thái và giao thông quan trọng của Hà Nội.

Đại lộ cảnh quan sông Hồng và hệ thống giao thông mới

Một trong những động lực lớn nhất của quy hoạch sông Hồng là Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng.

Theo phương án nghiên cứu, đại lộ được tổ chức song song và cơ bản bám theo hai bên đê sông Hồng.

Tuyến phía Tả sông Hồng có chiều dài khoảng 35,04 km, kéo dài từ khu vực nút giao cầu Hồng Hà tại Mê Linh đến địa phận Bát Tràng, kết nối với trục di sản của tỉnh Hưng Yên.

Tuyến phía Hữu sông Hồng có chiều dài khoảng 45,34 km, từ khu vực cầu Hồng Hà tại Ô Diên đến vành đai 4 và cầu Mễ Sở thuộc khu vực Hồng Vân.

Tổng diện tích ảnh hưởng của hai tuyến khoảng 713,65 ha.

Đây là hệ thống hạ tầng có khả năng tạo ra thay đổi lớn về khả năng kết nối giữa các khu vực phía Bắc, phía Đông và phía Nam Hà Nội với không gian ven sông.

Các cây cầu quan trọng trong quy hoạch sông Hồng

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng có sự gắn kết chặt chẽ với mạng lưới cầu vượt sông.

Các cây cầu quan trọng được xác định trong quy hoạch gồm cầu Hồng Hà, cầu Mễ Sở, cầu Thượng Cát, cầu Ngọc Hồi, cầu Tứ Liên và cầu Trần Hưng Đạo.

Hệ thống cầu cùng các tuyến đường ven sông sẽ tạo thành mạng lưới kết nối giữa hai bờ sông Hồng, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị của Hà Nội.

Đối với thị trường bất động sản, đây là nhóm hạ tầng cần được theo dõi thường xuyên vì khả năng kết nối giao thông là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến khả năng tiếp cận, thanh khoản và giá trị bất động sản trong dài hạn.

Tiến độ triển khai Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng

Việc triển khai các dự án liên quan đến không gian đô thị sông Hồng được nghiên cứu theo nhiều giai đoạn.

Trong giai đoạn 2026 - 2030, thành phố dự kiến tập trung triển khai các hạng mục quan trọng như Đại lộ cảnh quan hai bên sông, kè và chỉnh trị lòng sông, bờ sông, công viên Phú Thượng, công viên tại bãi sông phường Hồng Hà, khu vực "Phòng khách đô thị", cùng các khu đô thị định cư tại Lĩnh Nam và Long Biên.

Giai đoạn 2030 - 2038 dự kiến tiếp tục hoàn thành các dự án thành phần còn lại.

Toàn bộ phương án gồm 18 dự án thành phần, trong đó có 2 dự án giao thông, 11 dự án công viên, 2 dự án kè và chỉnh trị lòng, bờ sông và 3 dự án khu đô thị định cư, tái thiết.

Tổng mức đầu tư sơ bộ của Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng được công bố ở mức khoảng 736.963 tỷ đồng, với thời gian thực hiện dự kiến từ năm 2026 đến năm 2038.

Quy hoạch sông Hồng tác động thế nào đến bất động sản?

Quy hoạch đô thị sông Hồng không chỉ tạo ra thay đổi về không gian đô thị mà còn có thể tác động đáng kể đến thị trường bất động sản tại các khu vực nằm trong và xung quanh phạm vi quy hoạch.

Các yếu tố có thể tạo ra tác động gồm hệ thống giao thông mới, các cây cầu vượt sông, đại lộ cảnh quan, công viên, khu đô thị mới, khu tái định cư, trung tâm thương mại, dịch vụ và sự thay đổi khả năng tiếp cận của từng khu vực.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng và khu vực nằm trực tiếp trong phạm vi quy hoạch, giải phóng mặt bằng hoặc hành lang bảo vệ sông.

Việc có thông tin quy hoạch không đồng nghĩa với việc tất cả bất động sản trong khu vực đều tăng giá.

Khi đánh giá một bất động sản ven sông Hồng, cần kiểm tra đồng thời quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông, ranh giới dự án, hành lang thoát lũ, kế hoạch sử dụng đất, khả năng xây dựng, tình trạng pháp lý và nguy cơ giải phóng mặt bằng.

Đặc biệt, những thông tin về giá đất hoặc khả năng tăng giá chỉ nên được xem là nhận định thị trường, không phải cam kết về lợi nhuận đầu tư.

Kết luận

Quy hoạch đô thị sông Hồng đang hướng tới việc hình thành một trục phát triển đô thị mới của Hà Nội, kết hợp giữa giao thông, công viên, sinh thái, thương mại, dịch vụ, nhà ở và các giá trị văn hóa ven sông.

Ba phân đoạn có những vai trò khác nhau.

Phân đoạn 1 từ cầu Hồng Hà đến cầu Thăng Long ưu tiên không gian sinh thái, công viên, cây xanh và phát triển đô thị có kiểm soát.

Phân đoạn 2 từ cầu Thăng Long đến cầu Thanh Trì giữ vai trò trung tâm và được định hướng trở thành "phòng khách đô thị", tập trung các không gian công cộng, văn hóa, thương mại, dịch vụ và các công trình điểm nhấn.

Phân đoạn 3 từ cầu Thanh Trì đến cầu Mễ Sở tập trung vào thương mại, dịch vụ, logistics, nông nghiệp sinh thái, du lịch và bảo tồn các giá trị làng nghề, trong đó Bát Tràng là một điểm nhấn quan trọng.

Với quy mô khoảng 11.418 ha, chiều dài khoảng 40 km và hệ thống hạ tầng, công viên, khu đô thị mới được nghiên cứu đồng bộ, quy hoạch sông Hồng sẽ tiếp tục là một trong những chủ đề cần được theo dõi sát đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm tới.

BĐS789 sẽ tiếp tục cập nhật bản đồ quy hoạch sông Hồng, hướng tuyến Đại lộ cảnh quan, các dự án thành phần, thông tin giải phóng mặt bằng và tác động đến bất động sản tại từng khu vực khi có thông tin chính thức mới.