Trong phạm vi nghiên cứu có 16 xã, phường, trong đó có 7 phường nằm trực tiếp trong khu vực gồm Thượng Cát, Đông Ngạc, Phú Thượng, Hồng Hà, Bồ Đề, Long Biên và Lĩnh Nam. Đây là những địa bàn được quan tâm lớn trên thị trường bất động sản do nằm dọc trục phát triển không gian cảnh quan sông Hồng và gắn với định hướng hình thành hệ thống giao thông, công viên, không gian công cộng và các khu đô thị mới.

Bản đồ quy hoạch sông Hồng có gì đáng chú ý?

Điểm quan trọng của phương án điều chỉnh lần này là Hà Nội không định hướng toàn bộ quỹ đất ven sông thành đất xây dựng. Ngược lại, khu vực ven sông được tổ chức theo cấu trúc kết hợp giữa mặt nước, hành lang xanh, công viên, không gian sinh thái, văn hóa, thể thao và các chức năng đô thị phù hợp.

Các khu vực phía trong đê và những vị trí có điều kiện kết nối giao thông tốt được nghiên cứu bố trí đất ở, công cộng, thương mại dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và các chức năng đô thị khác.

Phương án mới cũng gắn với Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng, được xác định là một trong 9 trục động lực phát triển của Thủ đô theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm. Trục này được định hướng không chỉ là tuyến giao thông mà còn là không gian xanh trung tâm, trục kinh tế, thương mại, dịch vụ, văn hóa, du lịch và đô thị của Hà Nội.

Theo phương án đang được nghiên cứu, quy mô khu vực khoảng 11.418 ha, dân số dự báo khoảng 800.000 đến 1.200.000 người. Khoảng 3.900 ha khu vực bãi sông được nghiên cứu xây dựng, tôn cao và tổ chức lại không gian trên cơ sở bảo đảm yêu cầu thoát lũ, an toàn đê điều và thích ứng với biến đổi khí hậu.

1. Quy hoạch phường Thượng Cát

Phường Thượng Cát có diện tích khoảng 14,77 km2, dân số khoảng 24.692 người, tiếp giáp các phường Đông Ngạc, Tây Tựu và các xã Ô Diên, Thiên Lộc, Mê Linh.

Trong định hướng quy hoạch ven sông Hồng, khu vực Thượng Cát có lợi thế lớn về quỹ đất và vị trí kết nối với khu vực phía Bắc Hà Nội.

Không gian ven sông chủ yếu được định hướng cho cây xanh, mặt nước, công viên và các chức năng sinh thái. Trong khi đó, một số khu vực phía trong được nghiên cứu bố trí giao thông và các chức năng đô thị.

Đây là đặc điểm cần đặc biệt lưu ý khi phân tích bất động sản Thượng Cát. Không phải toàn bộ đất nằm gần sông đều có thể chuyển thành đất ở hoặc đất thương mại. Giá trị của từng khu đất phụ thuộc rất lớn vào vị trí cụ thể, ranh giới quy hoạch, hành lang bảo vệ đê điều, hành lang thoát lũ và khả năng tiếp cận hệ thống giao thông mới.

Về dài hạn, Thượng Cát có thể hưởng lợi từ quá trình mở rộng không gian đô thị phía Bắc và sự hình thành các tuyến giao thông kết nối với khu vực ven sông.

2. Quy hoạch phường Đông Ngạc

Đông Ngạc là một trong những phường nằm ở phía Bắc khu vực nghiên cứu. Địa bàn có vị trí kết nối giữa khu vực đô thị phía Tây Bắc với không gian sông Hồng.

Theo định hướng chung, khu vực ven sông Đông Ngạc được tổ chức theo cấu trúc hành lang xanh, cây xanh, mặt nước và không gian sinh thái. Các khu vực có điều kiện về hạ tầng và giao thông được nghiên cứu bố trí các chức năng đô thị phù hợp.

Một yếu tố đáng chú ý là Đông Ngạc nằm trong nhóm khu vực được nghiên cứu bố trí quỹ đất tái định cư phục vụ quá trình giải phóng mặt bằng dự án. Theo phương án sơ bộ, quỹ đất tái định cư tại khu vực Thượng Cát và Đông Ngạc khoảng 12 ha. Tuy nhiên, đây mới là phương án rà soát và có thể tiếp tục được điều chỉnh trong quá trình hoàn thiện quy hoạch.

3. Quy hoạch phường Phú Thượng

Phường Phú Thượng có diện tích khoảng 7,71 km2, dân số khoảng 39.322 người, tiếp giáp các phường Hồng Hà, Tây Hồ, Đông Ngạc, Xuân Đỉnh và các xã Vĩnh Thanh, Thiên Lộc.

Phú Thượng có vị trí đặc biệt do nằm gần khu vực trung tâm đô thị và có khả năng kết nối nhanh với mạng lưới giao thông phía Bắc sông Hồng.

Không gian ven sông được định hướng ưu tiên cho cây xanh, mặt nước, cảnh quan và sinh thái. Các khu vực tiếp giáp với các tuyến giao thông và đầu mối kết nối có thể hình thành các chức năng đô thị, dịch vụ và công cộng.

Đối với bất động sản Phú Thượng, yếu tố đáng quan tâm không chỉ là khoảng cách tới sông mà còn là khả năng kết nối tới các trục giao thông lớn và các không gian công cộng mới.

Trong dài hạn, nếu hệ thống đường ven sông, công viên và các dự án hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, Phú Thượng có thể tiếp tục giữ vai trò là một trong những khu vực kết nối quan trọng giữa khu vực Tây Hồ, Bắc Từ Liêm và không gian đô thị ven sông.

4. Quy hoạch phường Hồng Hà

Phường Hồng Hà là địa bàn có quy mô dân số lớn trong nhóm 7 phường ven sông, với diện tích khoảng 15,09 km2 và dân số khoảng 123.282 người.

Phường có vị trí đặc biệt khi tiếp giáp nhiều khu vực trung tâm như Bồ Đề, Long Biên, Hai Bà Trưng, Cửa Nam, Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, Vĩnh Tuy, Lĩnh Nam và nhiều xã khu vực phía Bắc sông Hồng.

Định hướng quy hoạch Hồng Hà nổi bật ở việc kết hợp giữa khu đô thị hiện hữu với hành lang xanh ven sông.

Khu vực phía trong đê có thể bố trí đan xen các chức năng đất ở, công cộng, thương mại dịch vụ và giao thông. Trong khi đó, khu vực hướng ra sông được ưu tiên cho cây xanh, mặt nước, công viên và các chức năng sinh thái.

Một trong những yếu tố đáng chú ý là tuyến giao thông ven sông chạy dọc địa bàn, kết nối với các đầu mối giao thông và hệ thống cầu vượt sông.

Nếu được triển khai đồng bộ, Hồng Hà có khả năng trở thành một trong những khu vực hưởng lợi rõ nét từ quá trình tái cấu trúc không gian đô thị hai bên sông Hồng.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rất rõ giữa đất nằm trong khu vực nghiên cứu quy hoạch và đất nằm trong phạm vi thực hiện dự án cụ thể. Đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau.

5. Quy hoạch phường Bồ Đề

Phường Bồ Đề có diện tích khoảng 12,94 km2 và dân số khoảng 120.028 người, tiếp giáp Long Biên, Việt Hưng, Hồng Hà và các xã Vĩnh Thanh, Đông Anh.

Bồ Đề có lợi thế lớn nhờ vị trí gần khu vực đô thị trung tâm và hệ thống cầu kết nối hai bờ sông.

Theo định hướng quy hoạch, phần lớn không gian ven sông được tổ chức thành hành lang xanh. Các chức năng xây dựng và giao thông tập trung hơn tại những khu vực có khả năng kết nối với mạng lưới hạ tầng đô thị.

Bồ Đề cũng nằm trong nhóm khu vực có liên quan đến các phương án bố trí tái định cư và khu đô thị đa mục tiêu phục vụ quá trình giải phóng mặt bằng.

Theo phương án đang nghiên cứu, khu đô thị đa mục tiêu tại Bồ Đề, Long Biên và Bát Tràng có quy mô khoảng 270,68 ha; ngoài ra còn có Khu định cư Long Biên - Bồ Đề khoảng 201 ha. Các quy mô này vẫn cần tiếp tục được rà soát trong quá trình hoàn thiện phương án.

Đối với thị trường bất động sản, Bồ Đề có lợi thế đáng chú ý là sự kết hợp giữa vị trí gần lõi đô thị, khả năng kết nối giao thông và quá trình đầu tư hạ tầng ven sông.

6. Quy hoạch phường Long Biên

Phường Long Biên có diện tích khoảng 19,15 km2, là một trong những địa bàn có vai trò quan trọng trong cấu trúc phát triển đô thị phía Đông Hà Nội.

Khác với các khu vực thiên về sinh thái và nông nghiệp ven sông, Long Biên được định hướng tổ chức không gian đô thị với mức độ cao hơn.

Quỹ đất có sự đan xen giữa đất ở, công trình đô thị, cây xanh và giao thông. Các tuyến đường lớn được tổ chức kết nối với các đầu mối giao thông quan trọng, đồng thời hình thành các dải cây xanh liên kết với hành lang xanh sông Hồng.

Long Biên cũng là một trong những khu vực có liên quan trực tiếp đến các phương án khu định cư, tái định cư và đô thị đa mục tiêu.

Đây là yếu tố có thể tạo ra tác động lớn đến cấu trúc sử dụng đất trong tương lai. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào thông tin "khu tái định cư" để kỳ vọng giá bất động sản tăng. Giá trị thực tế vẫn phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, khả năng hình thành dân cư, dịch vụ, trường học, thương mại và tiến độ triển khai dự án.

7. Quy hoạch phường Lĩnh Nam

Phường Lĩnh Nam có diện tích khoảng 10,86 km2, dân số khoảng 20.706 người, tiếp giáp các phường Vĩnh Hưng, Hoàng Mai, Yên Sở, Hồng Hà, Long Biên, Vĩnh Tuy và các xã Thanh Trì, Bát Tràng.

Lĩnh Nam có vị trí quan trọng ở phía Đông Nam khu vực nghiên cứu.

Không gian được định hướng theo mô hình kết hợp giữa đô thị và hành lang xanh ven sông. Khu vực phía trong tuyến đường ven sông có thể bố trí các chức năng đất ở, công cộng, thương mại dịch vụ và công trình đô thị; trong khi khu vực ven sông tiếp tục dành quỹ đất đáng kể cho cây xanh, mặt nước và sinh thái.

Lĩnh Nam còn có lợi thế về kết nối với các cầu và tuyến giao thông quan trọng như cầu Vĩnh Tuy, cầu Cự Khối và cầu Thanh Trì.

Đáng chú ý, phương án nghiên cứu cũng đề cập khu đô thị đa mục tiêu tại Lĩnh Nam với quy mô khoảng 169,5 ha và Khu định cư Lĩnh Nam khoảng 101 ha. Đây là những khu vực cần tiếp tục theo dõi trong quá trình triển khai quy hoạch và giải phóng mặt bằng.

Nhìn từ bản đồ quy hoạch, khu vực nào có tiềm năng đáng chú ý?

Từ góc độ bất động sản, có thể chia 7 phường ven sông Hồng thành ba nhóm có đặc điểm khác nhau.

Nhóm thứ nhất là Thượng Cát, Đông Ngạc và Phú Thượng. Đây là nhóm có lợi thế về không gian phát triển phía Bắc sông Hồng, hành lang xanh và khả năng kết nối với các khu vực đô thị phía Tây Bắc.

Nhóm thứ hai là Hồng Hà và Bồ Đề. Đây là nhóm có lợi thế đặc biệt về vị trí gần khu vực trung tâm, khả năng kết nối hai bờ sông và tiềm năng hưởng lợi từ việc tái cấu trúc không gian đô thị ven sông.

Nhóm thứ ba là Long Biên và Lĩnh Nam. Đây là nhóm có mức độ đô thị hóa cao hơn, đồng thời gắn với hệ thống cầu, đường giao thông và các khu đô thị, khu định cư được nghiên cứu trong phương án mới.

Tuy nhiên, đây chỉ là phân tích theo định hướng quy hoạch. Không nên hiểu rằng toàn bộ bất động sản trong các phường trên đều được hưởng lợi như nhau.

Cơ hội đầu tư bất động sản ven sông Hồng

Điểm đáng chú ý nhất của quy hoạch mới là sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông và tổ chức lại không gian đô thị.

Nếu Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng và hệ thống cầu, đường ven sông, công viên, không gian công cộng được triển khai đồng bộ, khả năng tiếp cận nhiều khu vực trước đây bị hạn chế sẽ được cải thiện.

Đối với bất động sản, đây có thể là yếu tố tạo ra sự thay đổi về giá trị sử dụng đất, khả năng khai thác kinh doanh và nhu cầu nhà ở trong dài hạn.

Tuy nhiên, cơ hội đầu tư nên được đánh giá theo từng vị trí cụ thể.

Một khu đất có khả năng hưởng lợi tốt thường cần đồng thời có nhiều yếu tố như nằm gần tuyến giao thông mới, gần nút giao hoặc cầu, có pháp lý rõ ràng, không vướng hành lang bảo vệ đê điều, không nằm trong khu vực phải giải phóng mặt bằng và có khả năng tiếp cận các tiện ích đô thị.

Ngược lại, một thửa đất chỉ có lợi thế "gần sông" nhưng nằm ngoài đê, thuộc khu vực thoát lũ, vướng quy hoạch cây xanh hoặc nằm trong phạm vi dự kiến thu hồi thì rủi ro có thể rất lớn.

Vì vậy, nhà đầu tư không nên sử dụng khoảng cách tới sông làm tiêu chí duy nhất để định giá.

Những khu vực nhà đầu tư nên theo dõi

Với góc nhìn trung và dài hạn, có thể ưu tiên theo dõi các khu vực nằm gần những đầu mối giao thông mới, các tuyến đường ven sông, khu vực cầu vượt sông và các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ.

Tại phía Bắc, Thượng Cát, Đông Ngạc và Phú Thượng đáng chú ý nhờ quá trình mở rộng không gian đô thị và kết nối với các khu vực phát triển phía Bắc, Tây Bắc Hà Nội.

Tại khu vực trung tâm, Hồng Hà và Bồ Đề đáng chú ý nhờ vị trí tiếp giáp các khu đô thị hiện hữu và khả năng kết nối hai bên sông.

Tại phía Đông Nam, Long Biên và Lĩnh Nam đáng chú ý nhờ hệ thống cầu hiện hữu, mạng lưới giao thông và các khu đô thị, khu định cư được nghiên cứu.

Đặc biệt, nhà đầu tư nên quan tâm đến các khu vực có sự giao thoa của ba yếu tố: giao thông mới, không gian đô thị mới và nhu cầu dân cư thực tế.

Đây thường là cơ sở quan trọng hơn việc chỉ dựa vào thông tin "có quy hoạch".

Những rủi ro cần đặc biệt lưu ý

Quy hoạch sông Hồng có quy mô rất lớn và thời gian triển khai kéo dài. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định đây là câu chuyện trung và dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá trong thời gian ngắn.

Rủi ro đầu tiên là thay đổi quy hoạch. Phương án điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000 hiện đang trong quá trình lấy ý kiến và hoàn thiện, do đó các ranh giới, chức năng sử dụng đất và phương án cụ thể có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Rủi ro thứ hai là giải phóng mặt bằng. Những khu vực nằm trong phạm vi thực hiện dự án có thể phát sinh vấn đề về thu hồi đất, bồi thường và tái định cư.

Rủi ro thứ ba là hành lang thoát lũ và an toàn đê điều. Không phải đất ven sông nào cũng có thể xây dựng nhà ở hoặc công trình thương mại.

Rủi ro thứ tư là khoảng cách giữa quy hoạch và thực tế triển khai. Một tuyến đường được thể hiện trên bản đồ quy hoạch chưa đồng nghĩa với việc tuyến đường đó sẽ được đầu tư và hoàn thành ngay trong ngắn hạn.

Do đó, khi mua bất động sản theo quy hoạch sông Hồng, cần kiểm tra đồng thời quy hoạch 1/5.000, quy hoạch chi tiết 1/500 nếu có, kế hoạch sử dụng đất, ranh giới dự án, chỉ giới đường đỏ, hành lang đê điều, tình trạng pháp lý của thửa đất và khả năng bị thu hồi.

BDS789.com cập nhật bản đồ quy hoạch và bất động sản Hà Nội

BDS789.com định hướng trở thành kênh thông tin chuyên sâu về bất động sản và quy hoạch khu vực Hà Đông, Thanh Oai, Phú Xuyên, Thường Tín, Thanh Trì và các khu vực đang có tốc độ phát triển hạ tầng mạnh tại Hà Nội.

Với định hướng "Giá thật - Nhà thật", BDS789.com không chỉ cung cấp thông tin mua bán bất động sản mà còn tập trung phân tích quy hoạch, hạ tầng giao thông, pháp lý đất đai và tác động của các dự án lớn tới thị trường.

Đối với khu vực sông Hồng, BDS789.com sẽ tiếp tục cập nhật bản đồ quy hoạch, các tuyến đường ven sông, cầu vượt sông, công viên, khu đô thị, khu tái định cư và những thay đổi liên quan đến đất đai tại từng xã, phường.

Người mua và nhà đầu tư có thể sử dụng thông tin trên BDS789.com như một nguồn tham khảo ban đầu, sau đó đối chiếu với hồ sơ quy hoạch và thông tin chính thức của cơ quan quản lý trước khi đưa ra quyết định giao dịch.

Kết luận

Bản đồ quy hoạch sông Hồng năm 2026 cho thấy Hà Nội đang từng bước tổ chức lại không gian hai bên sông theo hướng kết hợp giữa giao thông, đô thị, sinh thái, công viên, văn hóa và dịch vụ.

7 phường Thượng Cát, Đông Ngạc, Phú Thượng, Hồng Hà, Bồ Đề, Long Biên và Lĩnh Nam có những đặc điểm khác nhau và mức độ hưởng lợi từ quy hoạch cũng không giống nhau.

Cơ hội lớn nhất đối với bất động sản không nằm đơn thuần ở việc "gần sông", mà nằm ở những vị trí có khả năng kết nối đồng thời với đường ven sông, cầu, các khu đô thị mới, công viên và hệ thống tiện ích.

Đặc biệt, trong bối cảnh phương án điều chỉnh 1/5.000 hiện vẫn đang được lấy ý kiến, nhà đầu tư cần ưu tiên kiểm tra pháp lý và ranh giới quy hoạch của từng thửa đất thay vì mua bán chỉ dựa trên thông tin truyền miệng hoặc kỳ vọng tăng giá.

BDS789.com sẽ tiếp tục cập nhật bản đồ quy hoạch sông Hồng và phân tích từng khu vực để giúp người mua có thêm cơ sở đánh giá bất động sản theo quy hoạch, hạ tầng và tiềm năng phát triển thực tế.