Vì sao nhà ở xã hội được kỳ vọng “hạ nhiệt” cơn sốt giá nhà năm 2026?

Theo phân tích của VNDIRECT Research, năm 2025 được xem là bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản, khi khung pháp lý được tháo gỡ mạnh mẽ, hạ tầng tăng tốc đầu tư và chính sách nhà ở xã hội được triển khai quyết liệt hơn bao giờ hết.

Thị trường bất động sản 2025: Pháp lý khai thông, giá nhà vẫn chịu áp lực tăng

VNDIRECT cho biết, trong năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều dự án mới được thúc đẩy phê duyệt, nhờ hàng loạt nghị định, nghị quyết của Chính phủ nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý tồn đọng nhiều năm.

Các quy định mới cho phép:

• Xử lý các dự án bị thanh tra tại các đô thị lớn

• Thương lượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Giảm chồng chéo giữa Luật Đất đai – Đầu tư – Xây dựng

Những thay đổi này giúp quy trình phê duyệt dự án minh bạch và dự báo được hơn, tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển bền vững, thay vì tăng trưởng “nóng”. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, mặt bằng giá nhà ở vẫn tiếp tục chịu áp lực tăng, do nguồn cung chưa kịp phục hồi so với nhu cầu ở thực.

Cú hích chính sách chưa từng có cho nhà ở xã hội

Điểm nhấn lớn nhất của thị trường năm 2025 chính là chính sách phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP.

Theo đó, các dự án NOXH được hưởng hàng loạt ưu đãi mang tính đột phá:

• Miễn 100% tiền sử dụng đất

• Giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp

• Cho phép lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu thầu

• Tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi riêng

Những cơ chế này giúp giảm mạnh chi phí đầu vào, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực – phân khúc đang thiếu hụt nghiêm trọng trong nhiều năm qua.

Song song, Chính phủ đang lấy ý kiến cho dự thảo nghị quyết mới nhằm:

• Đẩy nhanh pháp lý dự án khi đã bồi thường trên 75%

• Chuyển bảng giá đất sang chu kỳ 5 năm kèm hệ số điều chỉnh

• Rút gọn thủ tục quy hoạch xuống còn hai cấp

Theo VNDIRECT, việc đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp sẽ giúp cân bằng nguồn cung, qua đó kiềm chế đà tăng giá của phân khúc trung – cao cấp vốn chịu áp lực cầu vượt cung kéo dài.

Nguồn cung nhà ở xã hội tăng tốc rõ rệt

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 43.681 căn nhà ở xã hội, tương đương 43,6% kế hoạch năm. Dự kiến đến cuối năm, thêm 39.245 căn sẽ được bàn giao, nâng tổng số lên 82.926 căn, đạt khoảng 83% mục tiêu.

Triển vọng trung hạn được đánh giá tích cực khi đến tháng 8/2025:

• Cả nước có 124 dự án NOXH đang triển khai

• Quy mô hơn 111.600 căn hộ

Điều này giúp mục tiêu hoàn thành nhà ở xã hội năm 2026 trở nên khả thi, tạo nguồn cung lớn cho thị trường.

Tín dụng được “định hướng lại” cho nhu cầu ở thực

Một thay đổi quan trọng khác là Thông tư 14/2025, bổ sung quy định phân loại chi tiết hơn về hệ số rủi ro tín dụng (CRW) theo từng loại hình bất động sản.

Theo đó:

• Khoản vay mua nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn

• Giảm chi phí lãi vay trong dài hạn

• Định hướng dòng tín dụng vào phân khúc an toàn, hạn chế đầu cơ

VNDIRECT đánh giá đây là bước đi quan trọng giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời ổn định hệ thống tài chính.

Lãi suất tăng nhẹ nhưng chưa tạo áp lực lớn

Dự báo của VNDIRECT cho thấy, trong nửa đầu năm 2026, lãi suất có thể tăng 50–100 điểm cơ bản, trước khi hạ nhiệt vào nửa cuối năm nhờ:

• Đẩy mạnh giải ngân đầu tư công

• Thanh khoản hệ thống được cải thiện

Mặt bằng lãi suất hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn dịch Covid-19. Các ngân hàng tiếp tục tung ra nhiều gói vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, trong khi chủ đầu tư gia tăng hỗ trợ thanh toán.

Tuy nhiên, về dài hạn, rủi ro suy giảm khả năng hấp thụ được cảnh báo rõ nét hơn ở phân khúc cao cấp và hạng sang, khi giá nhà đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập.

Giá nhà kỳ vọng ổn định hơn khi nguồn cung dịch chuyển

Theo VNDIRECT, giá bất động sản được kỳ vọng ổn định hơn trong trung hạn khi:

• Nguồn cung nhà ở thương mại dịch chuyển ra vùng phụ cận

• Nhà ở xã hội được triển khai quyết liệt hơn

Song song đó, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hạ tầng và quy hoạch đô thị. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro đang hình thành các cực tăng trưởng mới, tái phân bổ nhu cầu và dòng vốn.

Tại miền Bắc, Vành đai 4 và Vành đai 5 Hà Nội khi hoàn thành sẽ giảm tải áp lực nội đô, thúc đẩy phát triển đô thị – công nghiệp liên vùng.
Tại miền Nam, TP.HCM đẩy mạnh Vành đai 3 – 4, metro và cao tốc, từng bước hình thành siêu đô thị liên kết TP.HCM – Bình Dương – Đồng Nai – Bà Rịa – Vũng Tàu.

Đặc biệt, mô hình đô thị TOD với 9 điểm ưu tiên phát triển dọc metro và vành đai được kỳ vọng sẽ tái định hình thị trường theo hướng phục vụ tốt hơn nhu cầu ở thực.

Dòng vốn quay về kinh doanh cốt lõi

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu chưa phục hồi mạnh, tín dụng ngân hàng và presales được dự báo là hai kênh dẫn vốn chủ đạo của doanh nghiệp bất động sản.

Theo VNDIRECT:

• Tín dụng ngân hàng tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt trong năm 2026

• Dòng vốn được phân bổ chọn lọc, ưu tiên dự án pháp lý đầy đủ, phân khúc an toàn và nhu cầu ở thực

Presales được xem là nguồn vốn lành mạnh, khi doanh số mở bán mới dự báo tăng mạnh. Doanh số mở bán năm 2025–2026 ước đạt 216.000 – 318.000 tỷ đồng, góp phần cải thiện thanh khoản toàn thị trường.

Kết luận

Theo VNDIRECT Research, việc đẩy mạnh nhà ở xã hội, phát triển nhà ở giá phù hợp và mở rộng hạ tầng liên vùng chính là chìa khóa để cân bằng cung – cầu, từ đó từng bước hạ nhiệt giá nhà và tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

bds789.com sẽ tiếp tục cập nhật các phân tích chuyên sâu về nhà ở xã hội, chính sách bất động sản và xu hướng thị trường mới nhất, giúp nhà đầu tư và người mua ở thực có góc nhìn đầy đủ, chính xác.

MỜI THAM GIA NHÓM ZALO – NGUỒN HÀNG F0 VIN OLYMPIC

Anh/chị quan tâm bất động sản khu vực Vin Olympic – Thường Tín – Thanh Oai - Phú Xuyên xin mời tham gia nhóm Zalo cập nhật nguồn hàng F0 thổ cư – giá thật, thông tin thật.

Quyền lợi khi tham gia nhóm:

• Cập nhật nguồn hàng F0 mỗi ngày, đất thổ cư – đấu giá – dự án quanh Vin Olympic.

• Thông tin chuẩn, nhanh, có sổ – pháp lý rõ ràng.

• Nhóm không spam, chỉ đăng đúng hàng thật.

Click VÀO ĐÂY để vào nhóm ngay: