Khu đô thị Thể thao Olympic – Khu A Thanh Oai | Quy hoạch 1/2000, tầm nhìn chiến lược phía Nam Hà Nội

1. Giới thiệu chung về dự án

Khu A thuộc Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị Thể thao Olympic tỷ lệ 1/2000, do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập tháng 11/2025, là một trong bốn khu vực trọng tâm của quần thể đô thị thể thao Olympic phía Nam Hà Nội.
Đây là khu vực cửa ngõ phía Bắc của toàn bộ dự án “Thành phố thể thao quốc tế Olympic Hà Nội”, được định hướng phát triển thành đô thị thông minh – hiện đại – bền vững, vừa là trung tâm giao thông vùng, vừa là đô thị TOD kiểu mẫu đầu tiên của Thủ đô.

Việc lập quy hoạch xuất phát từ chủ trương của Bộ Chính trị (Thông báo 91-TB/TW, ngày 28/8/2025) và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính về việc phát triển các trung tâm thể thao quốc tế kết hợp đô thị xanh. Đồng thời, UBND TP Hà Nội đã thống nhất chủ trương cho Tập đoàn Vingroup nghiên cứu, đề xuất đầu tư.

2. Quy mô và vị trí quy hoạch

• Diện tích toàn khu: 3.280,2 ha

• Dân số hiện trạng: khoảng 68.400 người

• Dân số quy hoạch: khoảng 310.000 người

• Phạm vi hành chính: thuộc địa bàn các xã và phường Thanh Liệt, Đại Thanh, Ngọc Hồi, Tam Hưng, Thường Tín, Bình Minh (huyện Thanh Trì – Thanh Oai).

Ranh giới khu A:

• Phía Bắc: giáp đường Phan Trọng Tuệ

• Phía Nam: giáp tuyến Vành đai 4

• Phía Đông: giáp cụm công nghiệp Ngọc Hồi

• Phía Tây: giáp phân khu đô thị C4

Địa hình khu vực tương đối bằng phẳng, nhưng độ cao nền thấp (H = 4–7 m), nằm trong vùng trũng giữa sông Nhuệ và sông Tô Lịch. Đây là vùng đất yếu, khả năng chịu nén kém, dễ xảy ra ngập úng – một trong những thách thức kỹ thuật chính của đồ án.

3. Tính chất và vai trò của Khu A

Khu A giữ vai trò “cửa ngõ năng động” của toàn bộ thành phố Olympic, đồng thời là đầu mối giao thông vùng kết nối các khu đô thị vệ tinh phía Nam Hà Nội.
Theo đồ án, khu vực này sẽ trở thành:

• Trung tâm giao thông – thương mại – dịch vụ – lưu trú quốc tế, gắn với Ga Ngọc Hồi – đầu mối đường sắt cao tốc Bắc – Nam và đường sắt đô thị Hà Nội (tuyến 1, 1A, 6, 7).

• Vùng đô thị TOD điển hình của Hà Nội, phát triển dựa trên hệ thống giao thông công cộng, giảm phụ thuộc xe cá nhân.

• Khu dịch vụ hậu cần thể thao hỗ trợ cho Khu B – lõi thể thao quốc tế, nơi đặt sân vận động và tổ hợp thi đấu chính.

• Điểm kết nối của trục văn hóa – thể thao – du lịch quốc gia: từ Mỹ Đình qua Ba Sao, Bái Đính, Hương Sơn tới Tam Chúc.

4. Hiện trạng hạ tầng và dân cư

• Kinh tế: vẫn mang tính nông nghiệp, đan xen làng nghề và kho bãi. Một số khu vực phát triển tiểu thủ công nghiệp và logistics (Ngọc Hồi, Đại Thanh).

• Giao thông: có QL1A, tuyến đường sắt Bắc Nam, Vành đai 4 đang thi công, đường Phan Trọng Tuệ – trục chính đô thị hóa mạnh.

• Hạ tầng xã hội: gồm 10 trường mầm non, 7 trường tiểu học, 7 THCS, 3 THPT và 2 cơ sở cao đẳng. Y tế có 3 trạm y tế xã.

• Hạ tầng kỹ thuật: chưa đồng bộ, hệ thống cấp – thoát nước chung, chưa có nhà máy xử lý nước thải tập trung.

• Công trình đặc biệt: có nghĩa trang Văn Điển và hàng chục nghĩa trang nhỏ trong dân cư, cần quy hoạch chuyển đổi phù hợp.

5. Định hướng phát triển và mục tiêu chính

1. Phát triển đô thị nén TOD – trung tâm giao thông vùng:
   Tận dụng lợi thế Ga Ngọc Hồi, hình thành trung tâm thương mại – văn phòng – lưu trú cao tầng.

2. Trục lễ hội và trục biểu tượng đô thị:
   Tạo chuỗi không gian mở kết nối cảnh quan, công viên, mặt nước, thể hiện bản sắc “thành phố thể thao – du lịch”.

3. Phát triển đa dạng loại hình đô thị:

   • Đô thị hỗn hợp cao tầng quanh trung tâm TOD.

   • Đô thị sinh thái ven sông Nhuệ, mật độ thấp.

   • Khu làng truyền thống, giữ bản sắc nông nghiệp Bắc Bộ.

4. Hoàn thiện hạ tầng xã hội:
   Bổ sung hệ thống giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, thương mại, vui chơi giải trí, đảm bảo chất lượng sống cao.

5. Kết nối vùng hiệu quả:
   Liên thông với Vành đai 3,5 – 4, cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, QL1A, QL21C và tuyến metro Hà Nội.

6. Cấu trúc không gian và thiết kế đô thị

Đồ án định hình cấu trúc không gian 4 vùng cảnh quan chủ đạo:

1. Vùng TOD – Trung tâm đô thị hiện đại:
   Nơi tập trung ga đường sắt cao tốc, trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn và khu dân cư cao tầng.

2. Vùng thương mại – cảnh quan đô thị:
   Kết hợp dịch vụ, công viên, công trình công cộng, trung tâm hội nghị, triển lãm quốc tế.

3. Vùng làng đô thị truyền thống:
   Giữ lại cấu trúc làng xóm hiện hữu, cải tạo hạ tầng, bổ sung không gian sinh hoạt cộng đồng và làng nghề.

4. Vùng sinh thái – mặt nước:
   Khu cây xanh, hồ điều hòa, hành lang sông Nhuệ, “đô thị trong công viên”, hướng tới phát triển xanh và chống ngập.

Trục cảnh quan trung tâm: là kênh đào rộng 100m, hai bên là đường 50m – đóng vai trò trục xương sống kết nối Bắc – Nam.
Chiều cao công trình:

• Trung tâm TOD: cao tầng 25–40 tầng.

• Vùng ở: tối đa 5 tầng, mật độ 60–90%.

• Vùng thương mại, dịch vụ: mật độ 40–60%.

7. Hạ tầng kỹ thuật chủ đạo

8. Giải pháp môi trường và xã hội

• Bảo vệ nguồn nước: hệ thống thu gom nước thải riêng, xử lý đạt QCVN 14:2021/BTNMT, tái sử dụng tưới cây và rửa đường.

• Chống ngập: san nền toàn khu đạt cao độ ≥ +4,5m, thiết kế 3 hồ điều hòa chính, hành lang xanh thoát nước dọc sông Nhuệ.

• Cải tạo nghĩa trang: di chuyển, chuyển đổi thành “công viên tưởng niệm” hài hòa cảnh quan.

• Giữ bản sắc làng xã: duy trì khu dân cư truyền thống, cải tạo hạ tầng tại chỗ, kết hợp du lịch văn hóa.

• Tái định cư: thực hiện theo nguyên tắc “ổn định tại chỗ”, bảo đảm việc làm, thu nhập và dịch vụ công cho người dân.

9. Phân tích SWOT – Lợi thế và thách thức

Điểm mạnh:

• Vị trí chiến lược, kết nối vùng tốt, liền kề ga đường sắt cao tốc và Vành đai 4.

• Được định hướng phát triển TOD đầu tiên của Hà Nội.

• Chính sách ủng hộ mạnh mẽ từ Chính phủ và Thành phố.

• Không gian rộng, quỹ đất sạch lớn, dễ triển khai dự án trọng điểm.

Điểm yếu:

• Nền đất yếu, cao trình thấp, chi phí san nền và xử lý nền cao.

• Hệ thống thoát nước, môi trường chưa hoàn thiện.

• Tái định cư và bồi thường phức tạp, cần lộ trình xã hội dài hạn.

Cơ hội:

• Thu hút đầu tư tư nhân lớn, nhất là mô hình PPP.

• Tạo lực phát triển kinh tế vùng, hình thành trung tâm dịch vụ – logistics.

• Mở ra cơ hội phát triển du lịch, thể thao, thương mại quốc tế.

Thách thức:

• Biến đổi khí hậu, mưa cực đoan gây áp lực thoát nước.

• Rủi ro pháp lý trong quản lý đất đai và quy trình đầu tư.

• Biến động chi phí xây dựng, vật liệu, giải phóng mặt bằng.

10. Tác động kinh tế – xã hội và cơ hội đầu tư

Khi đi vào triển khai, Khu A dự kiến tạo ra:

• Hơn 60.000 việc làm trực tiếp và gián tiếp trong các lĩnh vực xây dựng, thương mại, du lịch, logistics.

• Gia tăng mạnh giá trị bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội nhờ hạ tầng đồng bộ và hiệu ứng lan tỏa từ trục Olympic.

• Tạo “đô thị gắn giao thông” (Transit City), giảm tải khu nội đô cũ, góp phần điều chỉnh cân bằng dân cư Hà Nội.

• Thu hút vốn FDI, các tập đoàn dịch vụ, khách sạn, thể thao quốc tế.

Đây là khu vực chiến lược cho nhà đầu tư trung – dài hạn, nhất là lĩnh vực bất động sản thương mại, dịch vụ, logistics và du lịch thể thao.

11. Kết luận

Khu A – Khu đô thị Thể thao Olympic là bước khởi đầu của “Thành phố Olympic quốc tế”, mang ý nghĩa chiến lược trong định hình cấu trúc phía Nam Thủ đô.
Với vị trí cửa ngõ, mô hình TOD hiện đại, khả năng kết nối toàn vùng, cùng định hướng phát triển đô thị thông minh – xanh – bền vững, khu vực này được kỳ vọng trở thành trung tâm dịch vụ, thương mại, du lịch và giao thông quốc tế mới của Hà Nội.